¿Cómo funciona una renta con opción a compra?
¿Alguna vez te has preguntado por qué los sitios web de bienes raíces están llenos de alquileres, pero rara vez encuentras una casa en renta con opción a compra? ¿Has notado que los pagos de la hipoteca son más caros que pagar el alquiler?
Lo creas o no, la mayoría de los propietarios en realidad pierden o apenas ganan dinero con sus alquileres en estos días. Con la excepción de aquellos que compraron sus alquileres hace mucho tiempo, cuando la vivienda era mucho más barata. ¿Por qué mantienen sus propiedades entonces? Es muy simple: no quieren renunciar a la plusvalia, porque los bienes raíces generalmente ganan valor con el tiempo.
La renta con opción a compra, (Rent to own, lease options o lease purchase) , es una forma popular de comprar una propiedad entre las personas que generalmente no tienen suficiente historial crediticio, o buen crédito. Como su nombre indica, básicamente necesitas encontrar un propietario dispuesto a venderte su propiedad después de un tiempo, pero aquí está la clave: vas a firmar un contrato que dicte las condiciones de esa futura venta hoy. También tendrás que firmar un contrato de arrendamiento, pero no vas a tener las restricciones típicas que tiene en una renta común. Por supuesto, el vendedor va a querer algo de dinero como enganche para darte el control de la casa y congelar el precio, pero generalmente será mucho menos de lo que pediría un banco. Esto tiene varias ventajas para el comprador sobre una simple transacción de compraventa, pero especialmente dos son sobresalientes:
1. Fijará el precio de la casa que pones bajo contrato, para que puedas mantener la apreciación de la casa, y lo más importante:
2. A diferencia del arrendamiento regular, este contrato te permitirá hacer de la casa tu hogar desde el día 1. Debido a que tú y el propietario están comprometidos con la transacción, generalmente te permitirán hacer las decoraciones o mejoras que harías por tu cuenta en tu casa propia. Los detalles van a depender del acuerdo final con el vendedor; pero sí, normalmente podrás pintar, colgar tus cuadros, plantar tu jardín, construir una casa en el árbol, mascotas…
Piensa en la casa que estás rentando hoy, ¿cuánto tendrías en plusvalía si hubieras comprado con un precio hace 5 años? ¿Cómo se vería la casa hoy si hubieras tenido la libertad de remodelar?
Veamos si esta es una buena opción para ti
Imagina que estás interesado en comprar una casa que te gustó, el propietario quiere $400,000 por la casa.
Vas a tu banco y te piden un pago inicial de $80,000 o un puntaje de crédito mínimo de 620. Tú solo tienes $ 25,000 disponibles y tu crédito está alrededor de 500, por lo que rechazan tu solicitud a pesar de que tienes un trabajo estable.
Entonces, un vecino te dice que está dispuesto a venderte su casa. Todo lo que quiere son $ 9,000 por adelantado para formalizar la promesa de que efectivamente vas a comprar. Esto se llama option fee. Van a firmar un contrato que dice que, a cambio de ese dinero, retirará su casa del mercado y te dará 5 años para comprar la casa, ¡y va a congelar el precio en $ 425,000 durante 5 años! Además, te va a abonar $150 por cada mes que pagues la renta a tiempo, y te dará la opción de remodelar y actualizar lo que queiras en la casa, pues de todos modos la vas a comprar.
Cinco años después, has ahorrado $ 15,000 más y tu historial crediticio es mejor, por lo que le das al banco una segunda oportunidad. Les complace saber que ya le diste al propietario un pago inicial de $18,000 ($9,000 de option fee + $9,000 de crédito por la renta mensual), ¡así que tienes más que suficiente para que te aprueben tu crédito
El banco ordena un avalúo y resulta que la casa ahora está valuada en $490,000. Pero el precio que vas a pagar es $425,000 de acuerdo al contrato, ¡así que ya tienes una buena ganancia con la plusvalía! La mejor parte es que no tienes que volver a mudarte de la casa que te ha pertenecido durante los últimos cinco años.
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*Todos los números y eventos en la historia anterior se crean con fines educativos y no están garantizados de ninguna manera. Better Home of Tennessee no asume ninguna responsabilidad por las decisiones financieras tomadas basadas en esta o cualquier otra publicación en este sitio web.
Frequently Asked Questions
No hay tasa de interés, porque el vendedor no está financiando la venta. El vendedor te está dando la opción de disfrutar de la propiedad como propietario antes de que ejerzas tu opción de compra. El vendedor incluso puede darte crédito por cada mes que pagas la renta como apoyo para tu enganche. Este dinero se abona al precio de compra cuando ejerces tu opción.
No, estarás rentando la casa, pero tendrás la libertad de remodelar, redecorar y el derecho exclusivo de comprar la propiedad durante ese período de tiempo.
Tú tienes el derecho, no la obligación, de comprar la propiedad. Puedes echarte para atras con la compra si lo deseas, pero no recuperarás el option fee que pagaste como enganche. Esto es comparable a un depósito de garantía en ese sentido.